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物業公司如何應對拖欠或拒付物業費的業主?
作者:昭通凱旋物業  來源:本站  發表時間:2019/11/18 17:36:49  點擊:18
物業費問題可謂是物業管理中的一個核心問題,物業費糾紛是物業管理矛盾糾紛中最常見的一類糾紛。


一、焦點問題:
        1、業主拖欠物業費是否合法?        2、如果物業公司的服務不到位,業主能否拖欠物業費?
二、焦點問題的解答:1、業主不得無故拖欠物業費,理由如下:

(1)按時交納物業費是業主應當履行的合同義務。

(2)按時交納物業費是《物權法》規定的業主的建筑物區分所有權決定的。《物權法》明確規定:業主不得以放棄權利(專有部分的所有權和共有部分的共有和共同管理的權利)不履行義務,而物業管理恰恰是對共有部分的管理和服務。


物業公司無法做到排除個別業主享受物業服務。業主欠費,就是搭便車行為,侵害了交費業主的合法權益,侵害了整個小區的利益。


可見,業主拖欠物業服務費是違法的、不合理


2、對物業服務不到位,業主不應通過欠費維權物業服務不到位,物業公司不合法不合理,但是,業主不能欠費維權,因為物業服務的準公共服務屬性,不是物業公司單個業主的一對一服務。


業主維權的方式有多種,可以從履約角度追究物業公司的違約責任,也可以向屬地的房屋行政主管部門投訴。
三、實務指引: 

1、物業公司要堅持守法、守約的底線。

        雖然,法理上業主不得以服務不到位而欠費維權,但是,現實中,很多法院因為物業公司的“服務不到位”判物業費打折。因此,物業公司首先要做到遵守法律法規、規章和行業標準以及物業服務合同約定,防止業主找出物業公司服務方面的瑕疵。這是物業公司維護自身權益的前提條件。
2、要善于簽合同。

        物業服務合同中,一要明確約定物業服務標準,減少服務爭議;二要約定物業費拖欠時的滯納金交納條款一定比例的滯納金對業主能起到震懾作用;三要約定服務與費用糾紛解決辦法。


3、通過管理規約和業主大會議事規則限制欠費業主權利。
       取得業主大會和業主委員會的同意,在管理規約和業主大會議事規則中規定業主不得拖欠物業費,如有拖欠應交納滯納金,并限制其參加業主委員會的權利。 4、要掌握催繳物業費的方式方法。催繳費用的方法有很多:

(1)上門催繳;

(2)重點戶面談;

(3)請業主委員會協助催繳;

(4)發送書面催繳通知書;

(5)發律師函;

(6)申請仲裁或法院起訴。

鼓勵物業公司用前三種(先禮后兵),后三種慎用。但對于老賴業主,也只能用后三種了。

5、要掌握一定的收費技巧

(1)將欲取之,必先予之

即通過繳費即送禮物(花卉、大米、食用油等),鼓勵大家提前繳費。


(2)注意催繳費用的時機

有些地方,春節期間最忌諱被上門追債,物業公司最好避開類似節日。


(3)與業主交朋友

平時見面打招呼,提供服務時態度積極主動,都有助于與業主建立長期良好的關系,在催費時可能會收到意想不到的效果。


(4)社區活動拉近距離

多搞一些社區活動以及業主與物業公司座談會,強化溝通交流,爭取更多的業主理解和支持物業公司的工作。


 6、鐵腕打擊“老賴”業主。

         經幾次催繳都拒絕交納物業費的業主,甚至法院生效的法律文書都拒不履行,那么,司法機關都不會同意的。


        最高人民法院2013年起通過了《關于公布失信被執行人名單信息的若干規定》,確定懲戒范圍:一是禁止乘坐飛機、列車軟臥;二是限制在金融機構貸款或辦理信用卡;三是失信被執行人為自然人的不得擔任企業的法定代表人等。
四、法規鏈接:

1、《物權法》

         第七十條:業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權,對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。


        第七十二條第一款:業主對建筑物專有部分以外的共有部分,享有權利,承擔義務;不得以放棄權利不履行義務。


        第八十三條:業主應當遵守法律、法規以及管理規約。        業主大會和業主委員會,對拒付物業費等損害他人合法權益的行為,有權依照法律、法規以及管理規約,要求行為人停止侵害、消除危險、賠償損失。
2、《物業管理條例》

        第二條:本條例所稱物業管理,是指業主通過選聘物業服務企業,由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定,對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理,維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動。


       第七條:業主在物業管理活動中,履行下列義務:1、遵守管理規約、業主大會議事規則;2、按時交納物業服務費用。
3、《合同法》

        第八條:依法成立的合同,對當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定履行自己的義務,不得擅自變更或者解除合同。依法成立的合同,受法律保護。


       第六十條:當事人應當按照約定全面履行自己的義務。


來源:網絡

統稿:曉 樂

編排:子 薇

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